Приёмка квартиры в новостройке с приборами

Приёмка квартиры в новостройке на улице Царя Парнаваза заняла у покупателей полчаса. Стоял конец сентября. Квартиру сдавали в белом каркасе, свежая штукатурка светлела на солнце, окна ещё были в заводской плёнке. Приборов не брали, инженера не звали. Акт приёма-передачи подписали без единого замечания и забрали ключи.

В декабре, в первый сильный шторм, из-под рамы в спальне потекла вода, и на стяжке под окном расплылось тёмное пятно. В январе пришёл плиточник, приложил к стенам длинный уровень и показал завал, из-за которого плитку пришлось бы сажать на толстый слой клея. Стяжка в спальне и коридоре оказалась сырой.

На письмо застройщик ответил одной строкой, что акт подписан без замечаний. Исправлять пришлось за свой счёт. А ведь завал стен лазерная линия показывает за пару минут, сырую стяжку находит влагомер, и даже в солнечный сентябрьский день видно, куда смотрит отлив и не забиты ли раствором отверстия внизу рамы.

Что подписывают на приёмке квартиры в новостройке

Акт приёма-передачи фиксирует, в каком виде покупатель получил квартиру. Когда через месяц зайдёт разговор о кривой стене, застройщик первым делом достанет этот лист, и строчка «претензий нет» будет говорить за него.

Дату назначает застройщик, когда дом достроен. Заранее спрашивают, подключены ли свет и вода, без них половину проверок не сделать. Ехать стоит с утра, пока в коридоре нет очереди из других покупателей.

Чёрный, белый и зелёный каркас

Список проверок зависит от того, что продано, а единого стандарта у каркасов нет. Чёрным каркасом обычно называют квартиру без штукатурки и стяжки, а окна и входную дверь в ней ставят не везде. В белый чаще всего входят штукатурка, стяжка, окна, входная дверь и разводка электричества и воды.

Зелёный ближе к чистовой отделке, но его границу каждый застройщик проводит по-своему. На приёмке квартиру сверяют не с названием каркаса, а с перечнем работ из договора, и обещания из буклета в счёт не идут.

О составе каркаса договариваются задолго до ключей, ещё когда покупают квартиру в доме, который только строится.

Подписать сразу и ждать гарантии?

Менеджер застройщика на приёмке обычно торопит, и доводы у него есть. Мелочи вроде трещины в откосе или перекошенной двери устранят по гарантии, мастера всё равно ещё ходят по дому. Без подписи покупатель не получит ключи и не начнёт ремонт. Принимать каждую квартиру по полдня значит выдавать ключи до весны.

Инженеры технадзора помнят, что бывает дальше. Гарантийного мастера порой ждут неделями, а придя, он первым делом спрашивает, было ли это при передаче. Подписанный чистый акт в таком разговоре играет против покупателя, а штукатуры, которые ровняли эти стены, давно ушли на другую стройку.

Тянуть с подписью незачем, тут менеджер прав. Только замечания должны стоять в самом акте или в приложении к нему, по комнатам, и у каждого свой срок. Под списком расписывается представитель застройщика, и через месяц квартиру обходят снова с этим же листом в руках.

Приборы в сумке инженера

Набор у каждого инженера свой, в таблице то, без чего на приёмку обычно не едут. Ни один прибор не заменяет глаз, и у каждого есть то, чего он не покажет.

Покупать весь набор ради одной квартиры нет смысла, проще позвать инженера на приёмку квартиры в Батуми с его приборами.

Маршрут начинается у подъезда

До квартиры проходят общие части дома. Трещины на лестничной клетке, мокрые пятна под окнами подъезда, неработающий лифт записывают отдельно, решать это потом будут всем домом.

Входную дверь проверяют первой из того, что уже ваше. Она закрывается без усилия, уплотнитель прилегает по всему периметру, каждый ключ из комплекта открывает каждый замок. Сколько ключей отдали, пишут в акт. Дальше идут комната за комнатой, от прихожей к балкону.

Окна, откосы и косой дождь

Створки гоняют во всех режимах, от проветривания до полного открытия. Ручка ходит мягко, рама не цепляется, уплотнитель лежит без разрывов в углах. Полоску бумаги зажимают створкой и тянут. Выскользнула без сопротивления, значит, в шторм здесь будет дуть.

Запотевание между стёклами говорит о том, что стеклопакет потерял герметичность, и его меняют. Внизу рамы есть отверстия для воды, попавшей в профиль, и после стройки их нередко забивает раствором. Отлив снаружи видно, если открыть створку и выглянуть. Он должен уводить воду от стены.

Батумский шторм приносит дождь, который бьёт в окна со стороны моря почти горизонтально. Слабое место под рамой в такой день находится само. Если день можно выбрать, приёмку назначают после сильного дождя, и влагомер под окнами найдёт то, что успело намокнуть.

Стены под лазерной линией

Уровень ставят посреди комнаты и включают вертикальные лучи. Рулеткой меряют расстояние от луча до стены у пола и под потолком, в трёх-четырёх местах по длине. Разница между верхним и нижним замером показывает завал. Расхождение замеров по длине значит, что стена ещё и ушла в сторону.

Сколько допустимо, зависит от будущей отделки, поэтому о планах на ремонт инженеру рассказывают заранее. Углы проверяют большим угольником. Кривой угол на кухне даёт щель за столешницей, а в ванной плитка у такого угла пойдёт клином. Трещину через всю стену или наискось от угла окна фотографируют с рулеткой и показывают конструктору.

Стяжка и полы

Пол простукивают квадрат за квадратом, рукояткой молотка или металлическим прутом. Над местом, где стяжка отошла от плиты, звук становится гулким. Такие участки обводят мелом и вписывают в акт с размерами.

Влагомером проходят каждую комнату и обязательно место под окнами. Стяжку нередко заливают ближе к сдаче дома, а во влажном Батуми она сохнет медленно. Класть на сырое основание ламинат или паркет нельзя, так что её влажность нужна покупателю для плана ремонта, даже когда формально это не дефект.

Балкон и уклон

Вода на балконе должна уходить от двери. Проверить это просто, достаточно вылить на пол бутылку воды и посмотреть, куда она побежит. Лужа у порога значит, что в косой дождь вода пойдёт под балконную дверь, прямо на стяжку комнаты.

Ограждение качают рукой, стойки не должны ходить. У стеклянных ограждений смотрят крепёж и кромки стекла.

Вентиляция и тяга

За решётками в санузле и над плитой начинаются вентиляционные каналы. При закрытых окнах воздуху неоткуда прийти, поэтому тягу проверяют с приоткрытой створкой. Узкую полоску бумаги держат у решётки, хорошая тяга прижимает её к прутьям.

Бумага висит неподвижно даже при открытом окне в прохладный день? Скорее всего, в канале застрял строительный мусор или его не довели до общей шахты. Такая решётка идёт в акт без разговоров. Исправить это застройщику проще сейчас, чем после того, как в ванной ляжет плитка.

Щиток, розетки, вода и счётчики

В щитке смотрят, подписаны ли автоматы и стоит ли защита от утечки тока. Автоматы выключают по одному и проверяют, гаснет ли то, что подписано. Тестер обходит все розетки квартиры, без пропусков.

Воду открывают на всех выводах в ведро и дают ей побежать несколько минут, под соединениями должно остаться сухо. В каждый выпуск канализации льют воду и слушают, как она уходит. Лючки к стоякам должны открываться, иначе при первой течи стену придётся вскрывать.

Номера всех счётчиков и их показания переписывают в акт и снимают так, чтобы цифры читались. С них начнутся первые счета, и всё, что намотали строители, останется на застройщике. Пригодятся эти снимки и в первый месяц с новыми счетами и абонентскими номерами.

Фото и список замечаний

Каждое замечание снимают дважды. Общий план нужен, чтобы потом найти место, крупный с рулеткой рядом показывает величину. Снимки нумеруют так же, как пункты списка, а в пункте пишут комнату, место, что не так и что сделать. Например, «спальня, левый откос, щель между рамой и штукатуркой, заделать и проверить после дождя».

Как выглядит такой отчёт целиком, с фотографиями и замерами по комнатам, видно на примере приёмки новостройки в Батуми.

Застройщик не хочет вписывать замечания

Бывает, что представитель застройщика соглашается всё исправить, но вписывать что-либо в акт отказывается.

Тогда список оформляют отдельным документом с датой, подписью покупателя и фотографиями. Его отдают застройщику под отметку о получении и дублируют письмом на адрес из договора. Рядом с подписью в акте приписывают, что квартира принята с замечаниями по списку от такого-то числа.

Не принимают и это? Подпись откладывают и показывают договор юристу. Пока идёт переписка, в квартире не начинают ремонт и не завозят материалы, чтобы новые следы не смешались со старыми.

У порога новой квартиры

Сколько времени занимает приёмка с инженером?

Полдня закладывают с запасом. Саму квартиру в белом каркасе инженер проходит часа за два, потом общие части дома и сверка списка с представителем застройщика, а это тоже время.

Справится ли покупатель сам, без инженера?

Двери, окна, воду и розетки с тестером проверить самому несложно. Завал стен и сырую стяжку на глаз не видно, так что уровень и влагомер всё равно понадобятся, свои или одолжённые на день.

Что делать, если течь нашлась уже после подписи?

Письмо застройщику с фото и датой отправляют в тот же день, копию хранят. Протечку под рамой в шторм на солнечной приёмке не увидишь, поэтому раздел о гарантии на окна читают в договоре заранее.

Меряют ли на приёмке площадь?

Каждую комнату проходят лазерным дальномером и сверяют с планом из договора. Заметное расхождение записывают в акт, а дальше смотрят, что договор говорит о пересчёте площади и доплатах.

Кто должен быть на приёмке?

Покупатель или его представитель, инженер и человек от застройщика, который вправе подписать акт. Без последнего список замечаний некому завизировать, и встречу придётся назначать снова.

Вторая приёмка, уже с инженером

В квартире на Парнаваза покупатели за свой счёт заново выровняли стены и заделали щель под рамой, а стяжку сушили до весны. Ремонт сдвинулся на несколько месяцев.

Следующей осенью те же покупатели принимали квартиру в другом новом доме и позвали инженера заранее. Он провёл там полдня. В список попали забитые дренажные отверстия в двух окнах, гулкий участок стяжки в коридоре, вентканал в ванной без тяги, розетка без заземления на кухне и балкон с уклоном к двери.

Всё это вошло в акт со сроком устранения, и представитель застройщика расписался под списком. Через месяц квартиру обошли повторно. Два пункта остались несделанными, их перенесли в новый акт с новой датой. В первый зимний шторм хозяева специально приехали посмотреть на окна. Под рамами было сухо.