Выписка из Публичного реестра: как читать и что проверять

В начале сентября продавец квартиры на улице Мемеда Абашидзе прислал покупателям выписку из Публичного реестра Грузии. Собственник в ней стоял один, графа об ипотеке была пустой. Подготовили выписку ещё в мае, только на дату тогда никто не посмотрел.

Покупатели перевели задаток и договорились подписать договор в конце месяца. Свою выписку из реестра они заказали за два дня до сделки, больше для порядка. В ней нашлась ипотека, зарегистрированная в июле, и второй собственник доли, о котором продавец ни разу не упоминал.

Подписание отложили. Продавцу предстояло снять ипотеку и договориться с совладельцем, а задаток всё это время лежал у него. Обе записи появились в реестре после мая, и старый файл честно показывал, как всё выглядело весной.

Что хранит Публичный реестр

Реестр ведёт Национальное агентство публичного реестра. По статье 11 Закона Грузии «О Публичном реестре» в реестр прав на недвижимость вносят собственность, суперфиций, узуфрукт, сервитут, ипотеку, аренду и наём, ссуду, лизинг и другие права из того же перечня. Туда же попадают кадастровые данные объекта.

По статье 5 зарегистрированные данные считаются достоверными до тех пор, пока в установленном порядке их не признают недействительными. Разговор о квартире поэтому начинают с записи, а рассказ продавца проверяют по ней.

Данные открыты. По части 1 статьи 6 зарегистрированные сведения и документы доступны для ознакомления любому лицу, кроме случаев, которые предусматривает законодательство. Разрешение продавца покупателю для этого не нужно.

Три реестра на одном листе

Выписку из реестра прав на недвижимость готовят по объединённым данным трёх реестров, так сказано в части 1 статьи 10. В первом записаны права на недвижимость. Во втором ограничения публичного права. В третьем налоговые залоги и ипотеки.

В той же части есть фраза, которую полезно выучить наизусть. Выписка содержит данные, действующие на момент её подготовки. Майская бумага показывает май, и всё, что зарегистрировали летом, в неё не попадёт, сколько бы раз её ни пересылали.

Кто и как заказывает выписку

Заказывает её сам покупатель или тот, кто ведёт его сделку. Электронную выписку получают через интернет, а заявление можно подать и в Доме юстиции, если удобнее прийти лично.

Сроков два. Выписку готовят за один рабочий день или в день подачи, и плата за неё меняется вместе с выбранным сроком. Действующие цифры по каждому варианту опубликованы на странице агентства о сроках и плате, пересказывать их по памяти смысла нет.

Для сделки этого хватает с запасом. Выписку, заказанную утром в день подписания или вечером накануне, успевают прочитать спокойно, с чашкой кофе и паспортом продавца на столе.

Файл от продавца или свежий заказ

Посреднику со стороны продавца вторая выписка кажется лишней суетой. Продавец уже прислал документ, настоящий, с кодом и датой, и собственник в нём совпадает с паспортом. Заказывать ещё одну значит показать недоверие человеку, с которым дальше договариваться о мебели и ключах.

Юрист по сделкам с недвижимостью смотрит на тот же лист и первым делом ищет дату. Его вопрос в другом. Что изменилось в реестре между днём, когда выписку сформировали, и днём подписи? Ответить на это может только новая выписка, которую покупатель заказал сам, в день сделки или накануне.

Спор решает статья 10. Выписка продавца годится, чтобы узнать кадастровый код и начать разговор. Задаток и подпись опираются на свежую выписку покупателя, сверенную с паспортом продавца и с самой квартирой.

Собственник и доли

Имя собственника сверяют с паспортом продавца буква в букву. Когда продаёт представитель, рядом кладут и доверенность и смотрят, тот ли в ней человек и та ли квартира.

Совладельцев в выписке ищут рядом с собственником, при именах обычно указаны доли. Как второй собственник участвует в продаже, подписывает ли договор сам или даёт согласие и в какой форме, спрашивают у нотариуса, и лучше до задатка. На Абашидзе о совладельце узнали за два дня до подписи.

О браке продавца выписка чаще всего молчит. Нужна ли подпись супруга, когда квартиру купили в браке, а в графе стоит одно имя, выясняют у юриста по документам продавца. Этот вопрос задают до задатка, ответ на него иногда сдвигает сделку на недели.

Кадастровый код вместо адреса

Адрес в Батуми бывает записан по-разному. Улицу переименовали, а в объявлении указан ближайший перекрёсток. Код из выписки указывает на один объект, и спутать его с соседним труднее.

По коду квартиру называют в предварительном и основном договоре, в доверенности и в назначении платежа за задаток. Одна переставленная цифра даёт код чужого объекта, поэтому его переписывают с экрана по группам цифр и сверяют вдвоём, вслух.

Площадь и назначение

Метры из выписки сравнивают с квартирой, лазерный дальномер и рулетка дают ответ за один визит. Разница в пару метров не повод для паники. Её могут дать застеклённый балкон, присоединённый к комнате, или кладовка за дверью в общем коридоре.

В строке о назначении ищут, жилое это помещение по документам или нежилое. Для земли статья 15 закона прямо называет назначение участка и его изменение среди того, что регистрируют. У дома с садом список длиннее, и проверку дома вместе с участком начинают с границ и категории земли, а стены оставляют на потом.

Чужие права на квартиру

Отдельно в выписке ищут права, которые есть у кого-то кроме собственника. Ипотека, то есть залог квартиры под долг. Аренда или наём. Узуфрукт, при котором пользоваться квартирой вправе другой человек. Сервитут, например право прохода через участок.

Пустая графа здесь самая приятная новость, какую может принести выписка. Любая запись требует ответа до задатка. Останется ли она после сделки или её снимут к назначенному дню, решают с юристом, пока деньги у покупателя.

Ограничения публичного права и налоговый залог

Покупателю не обязательно самому разбираться, кто и почему записал ограничение публичного права. Достаточно увидеть, что строка не пустая, и остановиться. Что стоит за записью и как её снимают, выясняет юрист, а задаток ждёт его ответа.

С налоговым залогом вопросы похожие. Откуда он взялся и уйдёт ли из реестра до подписи, узнают заранее. В договор потом пишут, что к дню сделки выписка будет чистой и кто за это отвечает.

Выписка из Публичного реестра по графам

Таблицу удобно держать рядом, когда сверяете первую в жизни выписку. В правой колонке то, с чем сравнивают каждую строку.

Когда данные не сходятся

Бывает, что в объявлении квартира больше, чем в выписке, или по плану в ней одна комната, а в жизни две. Такие расхождения разбирают с геодезистом и юристом и решают, исправлять ли данные в реестре до подписи. Иначе квартира в реестре так и останется другой, и вопрос вернётся при вашей собственной продаже.

С лишним собственником разговор короче. Продавец может уверять, что совладелец давно ни при чём, но статья 5 на стороне записи. Пока его имя стоит в выписке, сделку без него не готовят.

Почему решает дата подготовки

Между датой выписки и подписью иногда проходит один вечер, а на Абашидзе прошло целое лето. Выписку поэтому заказывают сами, в день подписания или накануне, даже если продавец прислал свою, на вид свежую.

Когда покупатель живёт далеко, выписку в день сделки заказывает и читает человек, который ведёт сопровождение сделки с квартирой. Присылает он её до того, как кто-то возьмёт ручку, с пометками на полях.

Промежуток между задатком и подписью страхуют предварительной регистрацией. По статье 12 её оформляют на основании договора сторон, и она исключает регистрацию других прав на квартиру, если у сторон нет иной договорённости. Основанием обычно служит предварительный договор, а связь между задатком и предварительным договором продумывают заранее.

Вопросы к выписке и к продавцу

Продавец торопит с задатком, а выписки ещё нет. Как быть?

Попросить кадастровый код и заказать выписку самим, на это уходит день или меньше. Продавец, которому нечего прятать, дождётся вечера, а спешку без видимой причины стоит запомнить.

Сколько выписок нужно за одну сделку?

До подписи их обычно набирается три. Первая при выборе, вторая перед задатком, третья в день подписи. После регистрации берут ещё одну, уже со своим именем, и кладут её в папку вместе с договором.

Продавец говорит, что кредит погашен. Ипотеку можно не смотреть?

Погашенный кредит ещё не снятая запись. Пока ипотека числится в реестре, для покупателя она есть, и основной договор подписывают после того, как свежая выписка покажет пустую графу.

Что значит отметка о предварительной регистрации?

Право на квартиру уже предварительно зарегистрировано по чьему-то договору. С кем он заключён и когда запись прекратится, выясняют у продавца до задатка, и пока ответа нет, деньги не переводят.

Видны ли в выписке долги за свет и воду?

Счета за свет и воду ведут поставщики по абонентским номерам квартиры, в реестре их нет. Долги проверяют по свежим квитанциям, а показания счётчиков записывают в акт передачи ключей.

Подпись по вечерней выписке

К середине октября продавец снял ипотеку, а совладелец дал согласие на продажу в той форме, которую попросил нотариус. Покупатели ждали и другую квартиру не искали.

Выписку они заказали сами, вечером накануне нового дня подписания. Графа ипотеки была пустой, в графе собственников стояли два имени, и оба сошлись с паспортами. Площадь совпала с замером, который покупатели сделали в сентябре.

Договор подписали утром. Задаток засчитали в цену, а выписку со своими именами в графе собственника покупатели получили после регистрации и положили в ту же папку, где лежал майский файл продавца.